إذا كنت تملك مبنى غير مستخدم، فالسؤال لم يعد فقط: هل أؤجره الآن أم أنتظر؟ بعد اعتماد اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة في السعودية، أصبح المهم أن تعرف متى يُعد المبنى شاغرًا نظامًا، وهل يقع أصلًا داخل نطاق سيخضع للرسم، وكم يمكن أن يصل الرسم، وما الذي يوقف تطبيقه؟
في هذا الدليل من فريق تحرير موقع قراري نشرح القواعد الحالية بلغة عملية، مع التفريق بين ما تقرره اللائحة الآن وما سيُحدد لاحقًا في إعلانات التطبيق لكل مدينة أو نطاق.
الخلاصة السريعة
- لا يطبق الرسم تلقائيًا على كل مبنى فارغ في المملكة؛ يجب أولًا أن يصدر إعلان رسمي يحدد المدينة أو النطاق الجغرافي الخاضع للتطبيق.
- يُعد المبنى شاغرًا عند عدم استغلاله لمدة ستة أشهر متصلة أو متفرقة خلال السنة المرجعية، ما لم تُعدّل هذه المدة بقرار نظامي.
- الرسم السنوي يُحدد بنسبة من أجرة المثل، على ألا يتجاوز 5% من قيمة المبنى.
- وجود مبنى فارغ وحده لا يكفي؛ يجب تحقق شروط أخرى، منها وقوعه داخل النطاق المعلن وقابليته للإشغال ودخوله ضمن الاستخدامات والحد الأدنى المحدد في القرار.
- على المكلّف الإفصاح عن حالة المبنى مرة واحدة على الأقل خلال السنة المرجعية وفق الإعلان.
- مدة سداد الفاتورة الأصلية تصل إلى ستة أشهر من تاريخ التبليغ، أما الفاتورة عن سنوات سابقة فتستحق خلال 90 يومًا.
ما المقصود بالعقار الشاغر؟
تعرف اللائحة العقارات الشاغرة بأنها المباني الواقعة داخل النطاق العمراني وغير المستغلة لفترة طويلة دون مسوغ مقبول، بما يؤثر في توفير معروض كافٍ في السوق العقارية. والمقصود بالمبنى كل بناء ثابت أو جزء مستقل منه قابل للإشغال وله آلية انتفاع مخصصة ويمكن قياس إشغاله بصورة مستقلة.
وهذا مهم لأن النظام لا يتحدث عن الأرض البيضاء فقط؛ بل يوجد مسار تنظيمي للمباني القابلة للاستخدام التي تظل غير مستغلة ضمن نطاقات يقرر تطبيق الرسم فيها.
هل كل مبنى فارغ سيدفع الرسم؟
لا. من الأخطاء الشائعة افتراض أن أي شقة أو عمارة أو مبنى مغلق ستصدر عليه فاتورة تلقائيًا. اللائحة تشترط صدور إعلان بقرار من الوزير يحدد المدينة أو الجزء منها، وخريطة النطاق الجغرافي، وبداية السنة المرجعية، ومهلة الإفصاح، والبوابة والوثائق المطلوبة.
بالتالي، قبل أن تسأل عن قيمة الرسم، اسأل أولًا: هل المبنى داخل نطاق إعلان رسمي نافذ؟
متى يعتبر المبنى شاغرًا؟
وفق المادة السابعة من اللائحة، يُعد المبنى الواقع داخل النطاق العمراني شاغرًا عند عدم استغلاله لمدة ستة أشهر متصلة أو متفرقة خلال السنة المرجعية. ويمكن تعديل هذه المدة بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.
عمليًا، القياس مرتبط بالسنة المرجعية التي تحددها الوزارة للنطاق، ولذلك يصبح الاحتفاظ بما يثبت الإشغال الفعلي والعقود واستهلاك الخدمات مهمًا عند الحاجة.
ما الشروط التي يجب أن تجتمع لفرض الرسم؟
تضع اللائحة مجموعة شروط، أبرزها:
- أن يقع المبنى داخل نطاق تطبيق الرسم وفق الإعلان.
- أن يكون قابلًا للإشغال أو حاصلًا على شهادة الإشغال بحسب الحالة.
- أن يكون استخدام المبنى ضمن الاستخدامات التي يشملها القرار.
- ألا يقل عدد العقارات الشاغرة التي يملكها المكلّف داخل النطاق عن الحد الأدنى الذي يحدده القرار حسب نوع الاستخدام.
- عدم تحقيق الحد الأدنى من استهلاك المنافع والخدمات المخصصة لنوع المبنى، وفق محددات تصدر بقرار.
اللائحة تضع الإطار العام، لكن الإعلان التطبيقي هو الذي يحسم تفاصيل مهمة مثل الاستخدامات والحد الأدنى لعدد العقارات داخل النطاق.
كم تبلغ رسوم العقارات الشاغرة؟
تحدد اللائحة أن الرسم السنوي يكون بنسبة من أجرة المثل وبما لا يزيد على 5% من قيمة المبنى. ولا يعني ذلك أن كل عقار سيُفرض عليه رسم 5%؛ هذه هي النسبة القصوى، بينما تحدد النسبة الفعلية بقرار التطبيق للنطاق.
لماذا لا يصح ضرب قيمة المبنى في 5% مباشرة؟
لأن 5% سقف أعلى وليست نسبة موحدة تلقائية. كما أن التقييم يتم وفق آلية رسمية تتولى فيها لجنة فنية تقدير أجرة المثل وقيمة المباني، ويشارك فيها مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
كيف تختار الوزارة النطاقات التي قد يطبق فيها الرسم؟
من المعايير التي تنظر إليها اللائحة: ارتفاع معدل العقارات الشاغرة، وارتفاع تكاليف السكن نسبة إلى دخل الأسرة، وارتفاع أسعار العقار مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك، وكذلك ارتفاع معدل العقارات الشاغرة لدى من يملك أكثر من عقار شاغر في النطاق.
وإذا تبين تحقق أي من المعايير، تستمر الوزارة في متابعتها لمدة لا تقل عن 12 شهرًا قبل إصدار إعلان التطبيق وفق الآلية المحددة.
ماذا يجب على المالك فعله عند إعلان نطاقه؟
1. اقرأ الإعلان نفسه لا ملخصات وسائل التواصل
تحقق من خريطة النطاق، وبداية السنة المرجعية، ومهلة الإفصاح، ونوع الاستخدامات الخاضعة، والوثائق المطلوبة.
2. أفصح عن حالة المبنى
تلزم اللائحة ملاك المباني التي أعلن خضوعها بالتقدم بالوثائق والبيانات والإفصاح عن حالة مبانيهم، كما يلزم المكلف بالإفصاح عن حالة المبنى مرة واحدة على الأقل خلال السنة المرجعية.
3. احتفظ بما يثبت الإشغال أو سبب الشغور
العقود، وبيانات المنافع والخدمات، وشهادة الإشغال، والمستندات التي تثبت وجود مانع معتبر قد تصبح مهمة إذا احتجت إلى إثبات أن شروط الرسم لا تنطبق أو أن تطبيقه يجب أن يتوقف.
متى يتوقف تطبيق الرسم؟
تذكر اللائحة حالات توقف التطبيق، من بينها انتفاء أحد اشتراطات الخضوع، ووجود مانع يحول دون إشغال المبنى إذا لم يكن المكلّف متسببًا فيه، وانتقال الملكية بالبيع بموجب وثيقة نظامية، وبعض الحالات المرتبطة بشهادة الإشغال، إضافة إلى الشغور الناتج عن أسباب ملحة ومعتبرة مع استيفاء شروطها ومستنداتها.
بيع المبنى لا يعني محو أي التزام سابق تلقائيًا؛ لذلك يجب مراجعة الفواتير والإشعارات القائمة قبل إتمام الصفقة.
كم مهلة سداد فاتورة الرسم؟
على المكلّف سداد الرسم خلال ستة أشهر من تاريخ تبليغه بفاتورة الرسم. وإذا كانت الفاتورة صادرة عن سنوات سابقة فتستحق خلال 90 يومًا من تاريخ التبليغ.
ويجب أن تتضمن الفاتورة نسبة الرسم ومقداره وموعد ووسيلة السداد وما يترتب على التأخير وحق المكلّف في الاعتراض ومدته وفق الإجراءات النظامية.
هل يمكن احتساب رسوم عن سنوات سابقة؟
نعم. تنص اللائحة على احتساب الرسم عن السنوات السابقة اعتبارًا من تاريخ خضوع العقار الشاغر لقرار تطبيق الرسم في النطاق الجغرافي. كما أن تحصيل الرسم عن تلك السنوات لا يمنع إيقاع غرامة ناتجة عن التخلف عن السداد أو عدم تقديم الوثائق المطلوبة نظامًا.
سيناريوهات تساعدك على فهم القرار
مبنى فارغ في مدينة لم يصدر بشأنها إعلان تطبيق
لا تفترض وجود رسم بمجرد الشغور. راقب الإعلانات الرسمية؛ فالنطاق الجغرافي عنصر أساسي للخضوع.
عمارة داخل نطاق معلن لكنها مؤجرة جزئيًا
قد يختلف التقييم بحسب الجزء القابل لقياس الإشغال بصورة مستقلة وشروط القرار ونوع الاستخدام. لا تعامل المبنى كله تلقائيًا باعتباره شاغرًا أو مشغولًا دون الرجوع إلى التفاصيل.
مبنى غير قابل للإشغال لسبب خارج عن إرادة المالك
قد تدخل الحالة ضمن الموانع التي توقف تطبيق الرسم إذا استوفت الضوابط الرسمية ولم يكن المكلّف متسببًا أو مشاركًا في المانع.
الفرق بين رسوم الأراضي البيضاء ورسوم العقارات الشاغرة
رغم وجودهما تحت نظام واحد، لا تخلط بينهما. رسوم الأراضي البيضاء تستهدف الأراضي ضمن شروط ونطاقات محددة، بينما اللائحة التي نشرحها هنا تتعلق بالمباني غير المستغلة والقابلة للإشغال وفق معايير خاصة بها.
كيف يرتبط ذلك بقراراتك العقارية الأخرى؟
إذا كنت تملك عقارًا داخل نطاق يجري فيه تحديث بيانات الملكية، راجع دليل قراري عن التسجيل العيني للعقار في السعودية 2026. وإذا كان عقارك محل مشروع للمصلحة العامة، فراجع أيضًا دليل نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة والتعويض.
قرار قراري
إذا كان لديك مبنى غير مستغل، فلا تتخذ قرار بيع سريع ولا تفترض أن عليك 5% سنويًا. القرار الصحيح يبدأ بثلاث خطوات: تحقق من وجود إعلان رسمي يشمل موقعك، افهم هل تنطبق شروط الشغور والخضوع على المبنى فعلًا، ثم قارن بين التأجير أو إعادة الاستخدام أو البيع بعد معرفة التكلفة النظامية الحقيقية. اللائحة وضعت الإطار، لكن تفاصيل التطبيق الفعلية تُحسم في قرار وإعلان كل نطاق.
المصادر الأصلية: جريدة أم القرى: اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة، ووزارة البلديات والإسكان: اعتماد اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة.
هذا الدليل معلوماتي عام، وتفاصيل الخضوع الفعلية تعتمد على القرارات والإعلانات الرسمية الخاصة بكل مدينة ونطاق وعقار.