إعداد: فريق تحرير موقع قراري
إذا كنت تشتري أو تبيع عقارًا في السعودية، فالسعر المكتوب في العقد ليس الرقم الوحيد الذي يجب أن تبني عليه قرارك. هناك ضريبة تصرفات عقارية بنسبة 5%، وقد ينطبق على الصفقة دعم للمسكن الأول أو استثناء نظامي، كما أن الاتفاق بين البائع والمشتري على من يتحمل التكلفة لا يغيّر بالضرورة المسؤولية أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
هذا الدليل يختصر القرار في أسئلة عملية: كم تبلغ الضريبة؟ من يسددها نظامًا؟ ماذا يحدث للمسكن الأول؟ ومتى لا يكون التصرف خاضعًا فعليًا للضريبة رغم وجوب تسجيله؟
الخلاصة السريعة قبل أي عربون أو إفراغ
- النسبة العامة لضريبة التصرفات العقارية هي 5% من قيمة التصرف العقاري.
- المتصرف في العقار — وغالبًا هو البائع في صفقة البيع — هو المسؤول عن التسجيل والسداد أمام زاتكا، حتى لو اتفق الطرفان تجاريًا على أن يتحمل المشتري التكلفة.
- للمواطن المؤهل لبرنامج المسكن الأول، تتحمل الدولة الضريبة عن جزء من سعر الشراء لا يتجاوز مليون ريال؛ أي أن أقصى تحمل ضريبي على هذا الجزء يساوي 50 ألف ريال عند نسبة 5%.
- يجب تسجيل التصرف قبل الإفراغ أو التوثيق في الحالات التي تتطلب توثيقًا رسميًا.
- وجود استثناء لا يعني تجاهل التسجيل؛ كثير من الحالات المستثناة تحتاج تسجيل التصرف وإثبات سبب الاستثناء.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تفرض على التصرف الذي ينقل ملكية العقار أو حيازته في الحالات التي يحددها النظام. وتوضح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن النسبة الأساسية هي 5%. النظام الحالي حل محل اللائحة السابقة ودخل حيز النفاذ في 10 أبريل 2025، وصفحة النظام الرسمية كانت محدثة في 31 أغسطس 2026.
المهم هنا ألا تختزل الضريبة في «شراء منزل» فقط؛ مفهوم التصرف أوسع من البيع العادي، وله استثناءات وشروط تختلف بحسب نوع العملية.
كيف تحسب ضريبة التصرفات العقارية؟
في الصفقة الخاضعة بالكامل، المعادلة المباشرة هي:
قيمة التصرف × 5% = الضريبة
| قيمة العقار | الضريبة قبل أي دعم أو استثناء |
|---|---|
| 600,000 ريال | 30,000 ريال |
| 1,000,000 ريال | 50,000 ريال |
| 1,400,000 ريال | 70,000 ريال |
| 2,000,000 ريال | 100,000 ريال |
هذه أمثلة حسابية لتوضيح النسبة فقط. المبلغ النهائي قد يتغير إذا انطبق دعم المسكن الأول أو استثناء آخر.
من يدفع الضريبة: البائع أم المشتري؟
هذه من أكثر النقاط التي تسبب سوء فهم. وفق دليل زاتكا، المتصرف هو المسؤول عن سداد الضريبة للهيئة. في البيع المعتاد يكون المتصرف هو البائع.
يمكن أن يتفق البائع والمشتري فيما بينهما على أن يتحمل المشتري التكلفة اقتصاديًا، لكن هذا الاتفاق لا يرفع مسؤولية المتصرف أمام الهيئة. كما يوضح الدليل أن المتصرف والمتصرف إليه قد يظلان مسؤولين بالتضامن عن الالتزامات الضريبية بحسب الأحوال.
ماذا يعني ذلك في التفاوض على السعر؟
إذا قال إعلان عقاري «السعر مليون ريال غير شامل الضريبة»، فلا يكفي أن تضيف 5% تلقائيًا وتفترض أن المشتري هو المسؤول نظامًا. اسأل بوضوح:
- هل السعر المعروض شامل أي مبلغ سيتحمله المشتري بسبب الضريبة أم لا؟
- هل المشتري مؤهل لتحمل الدولة لضريبة المسكن الأول؟
- من سيتولى التسجيل في منصة التصرفات العقارية؟
- هل توجد حالة استثناء مؤثرة في الصفقة؟
القرار الأفضل هو تثبيت هذه النقاط كتابة قبل دفع العربون، بدل اكتشافها عند الإفراغ.
كيف يعمل تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول؟
بحسب زاتكا، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول للمواطن المؤهل عن جزء من سعر شراء المسكن لا يزيد على 1,000,000 ريال.
بما أن الضريبة 5%، فإن أقصى تحمل على هذا الجزء يساوي 50,000 ريال. لا يعني ذلك أن كل مواطن يحصل نقدًا على 50 ألف ريال؛ بل يرتبط التحمل بالضريبة المستحقة على الصفقة وبالاستحقاق والإجراءات النظامية.
ثلاثة أمثلة تساعدك على فهم القرار
| سعر المسكن | الضريبة الإجمالية 5% | تحمل الدولة للمؤهل | المتبقي بعد التحمل |
|---|---|---|---|
| 800,000 ريال | 40,000 ريال | 40,000 ريال | 0 ريال |
| 1,400,000 ريال | 70,000 ريال | 50,000 ريال | 20,000 ريال |
| 2,000,000 ريال | 100,000 ريال | 50,000 ريال | 50,000 ريال |
تنبيه: الأمثلة تفترض تحقق أهلية المسكن الأول وعدم وجود عامل آخر يغير المعالجة الضريبية.
متى يجب تسجيل التصرف وسداد الضريبة؟
في التصرفات التي تتطلب إفراغًا أو توثيقًا رسميًا، يجب تسجيل التصرف في منصة زاتكا قبل الإفراغ أو التوثيق لدى الجهة المختصة.
أما التصرفات المثبتة بمحررات غير رسمية التي لا تمر بالتوثيق الرسمي، فيوضح دليل الهيئة وجوب التسجيل والسداد خلال 30 يومًا تقويميًا من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي في الحالات المشمولة.
إذا كنت تشتري وحدة على الخارطة، فراجع أيضًا دليل قراري عن شراء عقار على الخارطة في السعودية لأن توقيت الالتزامات وطبيعة التوثيق تختلف عن شراء عقار جاهز.
ما أبرز الاستثناءات التي تستحق التحقق منها؟
الاستثناءات متعددة، ولا يصح التعامل معها كقائمة مبسطة تنطبق تلقائيًا. من الأمثلة الواضحة في أدلة زاتكا:
- نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت وفق الضوابط النظامية؛ ويمكنك مراجعة دليل قراري عن تعويض نزع ملكية العقارات في السعودية.
- بعض الهبات دون مقابل للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، مع شروط منها قيود مرتبطة بإعادة التصرف خلال مدة محددة.
- بعض التصرفات المرتبطة بالتركات والوصايا والأوقاف وفق الشروط النظامية لكل حالة.
المهم: قرابة الأطراف وحدها لا تكفي. فمثلًا، بيع العقار للأب بمقابل ليس هو نفسه هبة العقار له دون مقابل. دليل زاتكا يورد مثالًا يوضح أن البيع للأب يظل خاضعًا للضريبة رغم صلة القرابة، لأن الاستثناء المقصود مرتبط بالهبة دون مقابل وشروطها.
خطأ مكلف: اعتبار كل هبة للأقارب معفاة
الاستثناء للهبة ليس بابًا لإعادة ترتيب الصفقة شكليًا لتفادي الضريبة. زاتكا تضع شروطًا على بعض الهبات، ومنها عدم إعادة التصرف بطريقة تخالف شرط الاستثناء خلال المدة المحددة. لذلك إذا كانت العملية مركبة أو ستتبعها إعادة نقل ملكية، فلا تعتمد على فهم شفهي؛ تحقق من الحالة رسميًا قبل التنفيذ.
هل الضريبة هي التكلفة الوحيدة عند شراء العقار؟
لا. قرار الشراء يجب أن يحسب التكلفة الكلية، لا ضريبة التصرفات وحدها. بحسب نوع الصفقة قد توجد عمولة وساطة، تكاليف تمويل، تقييم، صيانة، رسوم خدمات أو التزامات مرتبطة بالمجمع أو الملكية المشتركة.
وإذا كنت تعتمد على وسيط، فتذكر أن نظام الوساطة العقارية يحدد العمولة الأصلية بنسبة 2.5% من قيمة صفقة البيع ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابة على غير ذلك. لذلك لا تخلط بين ضريبة التصرفات العقارية 5% وعمولة الوساطة؛ فهما التزامان مختلفان.
قائمة قرار قبل دفع العربون
- حدد سعر الصفقة النهائي كتابة. لا تترك عبارة «غير شامل الضريبة» دون توضيح من سيتحملها اقتصاديًا.
- تحقق من أهلية المسكن الأول قبل التوقيع النهائي. إذا كنت مؤهلًا، قد يتغير صافي تكلفة الصفقة بعشرات الآلاف.
- اسأل عن نوع التصرف. بيع، هبة، تنازل أو معاملة أخرى؛ لأن المعالجة ليست واحدة.
- تحقق من الاستثناء قبل البناء عليه. لا تعتمد على القرابة أو طبيعة العقار وحدها.
- أدخل الضريبة في مقارنة العقارات. منزل أرخص قليلًا قد لا يكون الأقل تكلفة إذا اختلفت مصاريفه والتزاماته الأخرى.
- لا تؤجل التسجيل إلى آخر لحظة. الإفراغ والتوثيق يرتبطان بالإجراءات الضريبية.
مناسب لك / قد لا يناسبك
قد يكون إتمام الشراء منطقيًا الآن إذا:
- حسبت تكلفة الصفقة بعد الضريبة والعمولة والتمويل، وليس سعر الإعلان فقط.
- تأكدت من استحقاق دعم المسكن الأول إن كنت تعتمد عليه.
- راجعت الصك وحالة العقار وإجراءات التسجيل؛ ويمكنك الاستفادة من دليل التسجيل العيني للعقار في السعودية.
- لديك هامش سيولة بعد الإفراغ للطوارئ والصيانة.
قد يكون التريث أفضل إذا:
- لا يزال الطرفان مختلفين على من يتحمل التكلفة الضريبية.
- سعر الصفقة صيغ بطريقة غير واضحة أو يعتمد على وعود شفهية.
- تعتمد على استثناء أو دعم دون التحقق من الأهلية رسميًا.
- تستهلك الصفقة كامل سيولتك بعد إضافة الضرائب والعمولات والتكاليف الجانبية.
خلاصة قرار قراري
لا تنظر إلى ضريبة التصرفات العقارية باعتبارها «5% تضاف إلى السعر» فقط. القرار الصحيح يبدأ بتحديد من هو المتصرف، وقيمة التصرف، وهل يوجد دعم للمسكن الأول أو استثناء، وكيف ستوزع التكلفة بين الطرفين في العقد.
إذا كنت مشتريًا لمسكنك الأول، فتحقق من الاستحقاق قبل إتمام الصفقة لأن تحمل الدولة عن أول مليون ريال من السعر قد يخفض التكلفة الضريبية بما يصل إلى 50 ألف ريال في الصفقة المؤهلة. وإذا كنت بائعًا، فلا تفترض أن اتفاق المشتري على تحمل التكلفة ينهي مسؤوليتك أمام زاتكا.