الخلاصة السريعة: إذا كان العقار السكني أو التجاري داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، فلا يجوز للمؤجر زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة أو الجديدة خلال مدة إيقاف الزيادة المقررة لخمس سنوات بدءًا من 25 سبتمبر 2025. وحتى العقار الشاغر الذي سبق تأجيره تُربط أجرته بآخر عقد موثق في «إيجار». كما أن قواعد التجديد التلقائي أصبحت مهمة على مستوى المملكة، بينما توجد في الرياض قيود إضافية على امتناع المؤجر عن التجديد.
هذا الدليل يشرح ما يعنيه ذلك للمستأجر والمؤجر عمليًا، ومتى تكون الزيادة غير مسموحة، وما الحالات التي يمكن فيها الاعتراض أو عدم التجديد، وكيف تتصرف إذا طُلب منك دفع أجرة أعلى.
هل يحق للمؤجر رفع الإيجار في الرياض في 2026؟
في العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض: الأصل خلال فترة التنظيم الحالية هو عدم زيادة قيمة الأجرة الإجمالية. فقد أوقفت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر الزيادة السنوية في قيمة الأجرة الإجمالية للعقارات السكنية والتجارية لمدة خمس سنوات اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025.
وهذا يشمل العقود القائمة والعقود الجديدة للعقارات التي سبق تأجيرها، وليس فقط تجديد عقد المستأجر نفسه. لذلك لا ينبغي التعامل مع عبارة «عقد جديد» على أنها وسيلة تلقائية لوضع سعر أعلى إذا كانت الوحدة سبق تأجيرها وكانت مشمولة بالأحكام.
المصدر الرسمي: الهيئة العامة للعقار – الأحكام النظامية لضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ماذا عن الشقة أو المحل الشاغر؟
هنا توجد نقطة مهمة يغفل عنها كثير من الملاك والمستأجرين. إذا كانت الوحدة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض وسبق تأجيرها ثم أصبحت شاغرة، فتثبت قيمة الأجرة الإجمالية وفق قيمة آخر عقد «إيجار» مسجل لها.
أما إذا كانت الوحدة لم يسبق تأجيرها، فتحدد الأجرة بحسب ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر. لذلك فإن السؤال الصحيح قبل قبول سعر وحدة شاغرة ليس فقط «هل يوجد مستأجر حالي؟» بل أيضًا «هل لهذه الوحدة عقد إيجار سابق؟».
هل يستطيع المؤجر رفض تجديد العقد في الرياض؟
إذا أراد المستأجر تجديد عقد عقار داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، فلا يجوز للمؤجر الامتناع عن التجديد وإلزامه بالإخلاء لمجرد الرغبة في تغيير المستأجر أو طلب أجرة أعلى، إلا في الحالات النظامية المحددة.
الحالات الأساسية التي تسمح بعدم التجديد في الرياض
- تخلف المستأجر عن السداد.
- وجود عيوب هيكلية تؤثر في سلامة العقار أو الساكنين، وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة نظامًا.
- رغبة المؤجر في استخدام الوحدة السكنية شخصيًا أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى.
وقد تقرر الهيئة العامة للعقار حالات أخرى وفق الضوابط والمعايير النظامية، لذلك يُنصح بالتحقق من النصوص والخدمات الرسمية إذا كانت حالتك مختلفة عن هذه السيناريوهات.
ماذا يعني التجديد التلقائي لعقود الإيجار؟
الأحكام الجديدة لا تتعلق بالرياض فقط في هذه الجزئية. فعلى مستوى مدن المملكة، يُعد عقد الإيجار مجددًا تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء مدة العقد، مع الاستثناءات والضوابط الواردة في الأحكام النظامية.
لهذا لا تؤجل قرارك إلى الأيام الأخيرة. إذا كنت مستأجرًا وتفكر في الرحيل، أو مؤجرًا لديك سبب نظامي لعدم الاستمرار، راجع حالة العقد وتاريخ انتهائه والإشعارات المسجلة مبكرًا.
وإذا كنت أصلًا تفكر في الخروج قبل نهاية العقد، فراجع دليل قراري: إنهاء عقد الإيجار قبل انتهائه في السعودية: التراضي أم تقبيل العقد أم الفسخ؟.
هل كل زيادة إيجار في السعودية ممنوعة؟
لا. إيقاف الزيادة لمدة خمس سنوات كما ورد في الأحكام الحالية يخص العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض. ويمكن تطبيق تنظيم الزيادة على مدن أو محافظات أو مراكز أخرى عند الحاجة بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار وبعد الموافقة المطلوبة نظامًا.
لذلك من الخطأ تعميم قاعدة «تجميد الإيجارات خمس سنوات» على جميع مناطق المملكة دون قرار رسمي يشملها.
هل يمكن للمؤجر الاعتراض على الأجرة المحددة؟
نعم، لكن ليس لمجرد الرغبة في رفع السعر، كما أن الاعتراض المشار إليه في الأحكام يكون في غير العقود القائمة وفي حالات محددة، منها:
- خضوع الوحدة لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمتها الإيجارية.
- أن يكون آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024.
- أي حالات أخرى يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار وفق الضوابط والآليات المقررة.
وجود تحسين بسيط أو صيانة اعتيادية لا يعني تلقائيًا أن المؤجر أصبح حرًا في وضع أي قيمة جديدة؛ العبرة بالحالة التي تدخل ضمن الضوابط النظامية وآلية الاعتراض المعتمدة.
ماذا تفعل إذا طلب منك المؤجر زيادة الإيجار في الرياض؟
- تحقق أن الوحدة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض.
- راجع عقد «إيجار» الحالي وآخر قيمة إجمالية مسجلة. لا تعتمد على رسائل واتساب وحدها أو اتفاق شفهي.
- لا توافق إلكترونيًا على قيمة مختلفة قبل فهم سبب التغيير. إذا قيل إن الوحدة خضعت لترميم جوهري أو أن لها حالة استثنائية، اطلب معرفة الأساس النظامي.
- احتفظ بالإشعارات والمراسلات والعقد السابق. وجود تسلسل واضح للوقائع يفيد عند الحاجة إلى تقديم بلاغ أو إثبات مخالفة.
- استخدم قنوات الهيئة العامة للعقار الرسمية عند وجود مخالفة. فالهيئة تتيح خدمات للبلاغات والشكاوى، وقد أعلنت بالفعل رصد مخالفات شملت رفع القيمة الإيجارية في الرياض وزيادة أجرة عقارات شاغرة عن آخر عقد إيجار.
للتأكد من المستجدات وقنوات البلاغ، راجع الموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار.
ماذا لو حاول المؤجر إخراج المستأجر ثم إعادة تأجير الوحدة بسعر أعلى؟
هذه ليست ثغرة آمنة. في الرياض توجد قيود على امتناع المؤجر عن التجديد إذا كان المستأجر يرغب فيه، كما أن الوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها تُربط أجرتها بآخر عقد «إيجار» وفق الأحكام الحالية. وقد ذكرت الهيئة ضمن المخالفات التي رصدتها فعليًا: رفع القيمة الإيجارية، وزيادة أجرة العقارات الشاغرة عن قيمة آخر عقد، والامتناع عن التجديد أو إلزام المستأجر بالإخلاء في غير الحالات النظامية.
المصدر: الهيئة العامة للعقار – رصد مخالفات العلاقة الإيجارية.
ما العقوبة المحتملة على مخالفة الأحكام؟
تنص الأحكام على غرامة مالية على من يخالفها بما لا يتجاوز مقدار أجرة 12 شهرًا للوحدة العقارية محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر، وتحدد المخالفات والغرامات وفق الجدول والضوابط المعتمدة. لذلك لا يصح القول إن «كل مخالفة غرامتها إيجار سنة»؛ هذا سقف أعلى وليس غرامة ثابتة لكل حالة.
ثلاثة سيناريوهات تساعدك على اتخاذ القرار
1) عقدك في الرياض وينتهي قريبًا وطُلبت زيادة
راجع القيمة الحالية وموقع الوحدة داخل النطاق العمراني. إذا كانت الزيادة مجرد شرط للتجديد دون حالة نظامية مستثناة، فلا تتعامل معها كأمر واقع. وثّق الطلب وتحقق عبر «إيجار» والهيئة.
2) تبحث عن شقة شاغرة في الرياض
اسأل هل سبق تأجير الوحدة. إذا سبق تأجيرها، فآخر عقد «إيجار» يصبح معلومة جوهرية في تقييم السعر المعروض. أما الوحدة التي لم يسبق تأجيرها فتحدد أجرتها باتفاق الطرفين.
3) أنت مؤجر وأجريت ترميمًا إنشائيًا جوهريًا
لا ترفع الأجرة مباشرة اعتمادًا على تقديرك الشخصي. راجع مسار الاعتراض على القيمة الإيجارية ومتطلباته، لأن الأحكام خصصت طريقًا للاعتراض في حالات معينة بدل تجاوز التثبيت.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
- الاعتقاد أن تجميد الزيادة يشمل كل مدن المملكة حاليًا.
- الاعتقاد أن تغيير المستأجر يسمح تلقائيًا برفع أجرة وحدة سبق تأجيرها في الرياض.
- الانتظار حتى آخر أيام العقد دون مراجعة مهلة إشعار عدم الرغبة في التجديد.
- الاعتماد على اتفاق شفهي وعدم توثيق العقد أو التعديلات في «إيجار».
- الخلط بين مبلغ الضمان والأجرة؛ فإذا كان خلافك يتعلق بالتأمين المسترد عند تسليم الوحدة فراجع: مبلغ الضمان في إيجار: متى يرجع للمستأجر؟.
قرار قراري
إذا كنت مستأجرًا داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض وطلب منك المؤجر زيادة الأجرة في 2026، لا تبدأ بالسؤال: هل الزيادة معقولة؟ بل ابدأ بالسؤال: هل الزيادة مسموحة أصلًا؟ افحص العقد المسجل في «إيجار»، وآخر أجرة للوحدة، وسبب التغيير، ثم استخدم القنوات الرسمية عند الاشتباه في مخالفة.
أما إذا كنت مؤجرًا، فالحل الآمن ليس الالتفاف على التثبيت بعقد جديد أو إخلاء غير مبرر؛ راجع الحالات النظامية ومسارات الاعتراض والتزم بالتوثيق. تكلفة القرار الخاطئ قد تتجاوز فرق الإيجار نفسه.
آخر مراجعة للمعلومات: 31 أغسطس 2026. الأنظمة والخدمات الإلكترونية قابلة للتحديث، ويُنصح بالتحقق من الهيئة العامة للعقار ومنصة «إيجار» عند اتخاذ إجراء في حالة محددة.
إعداد: فريق تحرير موقع قراري